行政書士

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行政書士試験の出題科目である民法には、契約について様々な規定がなされています。

前ページまで、契約の効果のうち「債権・債務の発生」について見てきました。
では、次からは別の効果「所有権の移転」を調べてみましょう。

二重譲渡

例えば不動産業者のAさんがいたとして、家を買いたいと思っているBさんと建物○○の売買契約を締結したとします
しかし、ここで新しくAさんの事務所にやってきたCさんも、建物○○が欲しいと考えます

AさんはCさんとも建物○○の売買契約を締結し、そしてCさんはBさんよりも早く登記を備えました
この場合、建物○○の所有権を主張出来るのはBさんとCさんのどちらなのでしょう

土地や建物といった、不動産等において特定の者を直接支配することが出来る権利を物権と呼びます。
物権は他人に譲渡することが可能で、物件が他人へ移動することを物権変動というのですが、物件は必ずしも単一のみでの成立ではありません。

上記の例のAさんのように、同じものを複数の人に売却することも可能なのです。
こういった状態を、二重譲渡といいます。

対抗要件

しかし、このままではBさんとCさん、どちらが建物○○を買えるのか決められません
建物○○を買えるのはどちらか一方だけですが、何が基準になるのでしょうか。

同一の物に対して同じ内容の物権が複数成立した場合、第三者に不測の損害を与える可能性があるため、安全に取引をすることは出来ません。
取引を進めるためには、第三者に物権変動を主張しなくてはいけないのです。

ここで必要なのが民法177条「対抗要件」です。
不動産における対抗要件は登記であり、これによって物権変動が第三者に主張されるのです。

逆を言えば、対抗要件が無ければ物権変動の主張は不可能であり、そのため不動産の二重譲渡の場合には、先に登記を備えた方が優先されるという原則があります。

そう考えてみると、すでに登記を備えているCさんが建物○○の所有権取得をBさんに対抗出来るというわけです
対抗要件は、第三者に効力の発生を主張するために必要な要件なのです。

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