不動産貸借権の物権化~売買は賃貸借を破る~

不動産貸借権の物権化~売買は賃貸借を破る~

司法書士試験に出題される民法では、物権と債権について定めています。
違うものとして扱われるこの2つですが、時には違いのはっきりしないこともあり、接点を持つようにもなります。

不動産賃借権の物権化

民法601条『賃貸借』では「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方はこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とされています。
賃貸借は物権化した債権の1つであり、「お金を払って物を借りる」諾成の双務契約のことを指します。

たとえばAさんがBさんにテレビを賃借したとき、BさんがそのテレビをCさんに売ってしまったという事態に陥ったとします。
Aさんの賃借権は債権ですが、AB間の自由な合意に基づいて定められていた契約の内容は、当事者のAさん、Bさんにしか帰属しません。
そのため、賃貸借の目的物が第三者Cさんに譲渡されてしまった場合、Aさんは新所有者であるCさんに賃借権を主張出来ないということになってしまうのです。

このような事情を表した「売買は賃借権を破る」という法格言がありますが、売買によって所有権という「物権」が移転すると、体制的で強力な「物権」の効力として対人的で弱い「債権」を打ち破る、という流れは確かに民法における大原則です。
しかし必ずしもそうなるのではなく、「不動産」の分野では、「建物の賃貸借」と「建物所有を目的とする土地の賃貸借」が修正されているため、これらに関しては民法ではなく特別法、借地借家法が適用されることになります。

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