司法書士の試験科目より 不動産貸借権の物権化~建物の賃貸借~

司法書士の試験科目より 不動産貸借権の物権化~建物の賃貸借~

司法書士試験に出題される民法では、物権と債権について定めています。
違うものとして扱われるこの2つですが、時には違いのはっきりしないこともあり、接点を持つようにもなります。

1 建物の賃貸借

AさんはBさんから、Bさん所有のアパートを居住用に貸借しました。
しかし、BさんがそのアパートをCさんに売却してしまったのです。
この時、CさんがAさんに建物の明渡しを主張することは可能なのでしょうか。

結論としては、「売買は賃貸借を破る」ことになり、AさんがCさんに賃借権を主張することは民法上できません。
一応、605条では、不動産の賃貸借は登記によって賃借権に対抗力を付加すると規定しているのですが、賃借人に登記請求権がないために第三者へ権利を主張する事ができないでいるのです。

2 債権の物権化

ただ、一般的に考えて、建物の賃借人と経営側では、賃借人の方が弱い立場にあるため、いきなり明渡しを命じられても困ってしまうと言えるでしょう。

そのため作られたのが、民法の例外ともなる借地借家法31条『建物賃貸借の対抗力等』です。

第1項では「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」となっています。

つまり、Aさんが建物に住んでいるならば、所有者がCさんに変わった後でも賃料を払い、賃借権を主張することが可能になるということです。

本来ならばBさんだけに対する権利であった賃借権を第三者にも主張できるようになるのが「債権の物権化」なのです。

賃借人は建物の引渡しを受けてさえいれば、その後に物件を取得した第三者にも賃借権を対抗することもできます。
また、実務における建物の賃貸借では2年の契約期間を結ぶことが多いのですが、借地借家法28条では、この期間は自動的に更新されるものとされており、借り手が継続を希望すれば貸借権が継続し、家主側がこれを終了させるためには「正当事由」を要すると規定されています。

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