司法書士試験に出題される民法では、物権について定められています。
民法177条においては、不動産の物権は登記を以て主張できるとしています。登記のあるCさんはBさんに所有者であると言うことができます。実際に家屋に住んでいてもBさんには登記がないため、Cさんは所有者だと主張することが可能なのです。
そのため、この建物の所有者はCさんということになり、裁判所はBさんからCさんへの建物の引渡しを命じることになります。
1 登記と善意・悪意
では、この事例において、Bさんが本来の所有者であることを、Cさんが登記をした時点や、売買契約を締結させた時点で知っていたらどうなるのでしょう。
結論から言うと、その場合でもCさんが所有者であるということに変わりはありません。
民法177条で言及されているのは「第三者に対抗することができない」ということで、善意・悪意の有無は全く問われていないのです。
第三者という言葉には悪意者も含まれるため、Bさんは、CさんがAB間の契約内容を知っていたとしても所有権の主張は変わらないのです。
第三者に対抗するには、やはり登記の存在が不可欠です。
そもそもCさんが現れるかどうかに関係なく、建物を買ったのに登記をしなかったBさんに問題があるのですから、Cさんに対抗するまでもありません。
日本のルールでは、当事者間はともかく第三者との間では、登記より早くした方が一ということになっているのです。
動産の場合には先に占有した者が所有権を得ることになりますが、不動産は登記の有無がカギとなるのです。
2 二重譲渡の問題
ちなみにAが引き起こしたのは二重譲渡という問題ですが、なぜそんなことができるのかということについては、未だはっきりと判明していません。
承継の理念から考えればAさんとBさんの売買契約がなされた時点でAさんの所有権はなくなっているため、Cさんへ移転できるものもないはずなのですが、Cさんへ完全な権利の移転ができるのはおかしい、ということです。
このあたりはまだ研究中であるため、とりあえず「二重譲渡は可能だ」という前提で取り組んだ方が良いでしょう。
