瑕疵担保責任の特約の制限

瑕疵担保責任の特約の制限

瑕疵担保責任の特約の制限​

宅建試験に合格し、実務にあたるとなると様々な制限があります。
売主が業者、買主が非業者である場合に適用される「8種類制限」もその1つです。

制限③ 瑕疵担保責任の特約の制限

民法上、売主の瑕疵担保責任は「無過失責任」であり、売主の過失の有無に関わらず責任を負うことになります。
買主は損害賠償請求が出来、瑕疵が契約目的を達成できない程度であれば解除出来ます。
また、これらの権利は買主が瑕疵を発見してから1年以内に行使します。

民法上の特約が無い場合、買主に瑕疵修補請求権はありません。

宅建業法上の瑕疵担保責任はこれと異なり、売主が業者で買主が非業者の場合は以下が適用されることになります。

売主が業者、買主が非業者の場合、瑕疵担保責任に関し、民法で定めるものよりも買主に不利となるような特約はしてはいけませんし、したとしても無効です。
たとえば、「損害賠償請求は出来るけれど解除出来ない」「売り主に過失がある場合だけ瑕疵担保責任を負う」「瑕疵を発見してから6ヵ月以内にしなくてはいけない」といったものは、買主にとって不利である特約のため無効になります。
が、「損害賠償請求や解除だけでなく、瑕疵修補請求も出来る」などという、民法上よりも買主に有利である特約は有効なのです。

また、担保責任を負う期間についてだけは、目的物の引渡し日から2年以上の範囲で定めることが可能です。
「引渡しから3年間」といったように責任を負う期間を延ばすことは出来るのですが、あくまで2年以上が条件であるため、「引渡しから1年半の間」としてしまうと特約は無効になってしまいます。
特約が無効である場合には民法の規定が適用されるため、瑕疵担保責任は瑕疵発見から1年以内に追求しなくてはいけません。

ですが、引渡しから2年以上とした場合でも、民法の規定よりも買主に不利になってしまうことがあります。

民法の規定では、瑕疵発見が引渡しから4年目であれば、その発見時から1年以内に瑕疵担保責任を追及出来ます。
つまり引渡しから5年以内なのですが、宅建業法の規定によって引渡しから2年と定めた場合には買主にとって不利でしょう。
しかし業者も尊重するべきだということで、特別に許されています。

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