宅建業とは 〜 アパートの賃貸業は宅建業ではない!?

宅建業とは 〜 アパートの賃貸業は宅建業ではない!?

宅建試験に合格すると、宅地建物取引士として宅地や建物の取引を担えるようになります。

1. 宅建業(宅地建物取引業とは)

では、宅地建物取引士の仕事である宅建業について見ていきましょう。

宅建業とは、

・宅地建物を自ら売買・交換することを業として行うこと(自ら貸借することはこの限りではない)
・宅地建物の売買・交換・貸借の代理として行うこと
・宅地建物の売買・交換・貸借の媒介を業として行う事

これらの行為を指します。

*業として行う=不特定多数者に反復継続して行うこと、交換=宅地と宅地、建物と建物、宅地と建物を交換する契約

宅建業を行うには免許が必要で、無免許で宅建業を行った場合には3年以下の懲役または300万円以下の罰金、またその両方が科されることになります。

間違いやすい点として挙げられるのが「大家さんは免許を持っているのか」という点ですが、この答えは「いいえ」です。自ら売買したり交換したりは宅建業に含まれますが、大家さんがしているのは貸借業であるため、アパートの賃貸業は宅建業ではありません。

代理とは本人に代わって契約を締結すること、媒介は仲介や斡旋など、売主と買主を引き合わせることです。
実際に契約を締結するのは当事者同士で、代理とはここが異なります。

2. 免許がなくても宅建業が可能な場合

原則、免許を所持している宅建業者でないと宅建業はできませんが、例外として宅建業が営める者もいます。

国・地方公共団体(都道府県、市町村)、地方住宅供給公社、独立行政法人都市再生機構等、信託業務を兼営する金融機関(信託銀行)や信託会社、免許失効に伴う取引の残務処理をする者、破産管財人(通常は弁護士のなる、裁判所から任命されて破産者の財産を管理する人)の場合は免許なしの宅建業が可能です。

ただし、信託銀行や信託会社が宅建業を行う場合には、国土交通大臣に届出をすることが必要で、届出をすることで国土交通大臣免許の宅建業者と見なされます。

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