抵当権者は土地と建物を一括競売し、同じ人に買ってもらうことが可能(宅建)

抵当権者は土地と建物を一括競売し、同じ人に買ってもらうことが可能(宅建)

抵当権者は土地と建物を一括競売し、同じ人に買ってもらうことが可能

宅建試験に出題される民法では、借金のカタにとる物に対する権利である担保物件の代表格、抵当権について定めています。

優先弁済請求権

抵当権者は、抵当不動産の競売代金から優先的に弁済を受けることが可能です。
これを優先弁済請求権といい、同一の不動産に数個の抵当権が設定されている場合には、登記の前後によって優先弁済を受けられる順位が決まります。
先に登記を受けた者(1番抵当権者)から順に弁済を受けることが出来ます。

前ページの付従性の部分でも出てきましたが、被担保債権が弁済などによって消滅した時には抵当権も消滅します。
複数の抵当権が設定されている場合には、1番抵当権者が弁済を受けて被担保債権が消滅すると同時に1番抵当権も消滅し、2番抵当権が1番抵当権に、3番抵当権が2番抵当権に……という風に順位が上昇します。
この抵当権の順位は、抵当権者全員の合意があれば変更することが?脳ですが、その際には利害関係者の承諾が必要になります。
抵当権設定者の合意はいりません。

利息は満期となった最後の2年分のみ、抵当権によって担保され、優先弁済請求権を有します。
しかしこれは他に債権者がいることを考慮したものであり、他の債権者がいない時には利息全額が抵当権によって担保されます。

一括競売

更地に抵当権が設定した後に建物が建築された場合、法定地上権は成立しません。
建物所有者は法定地上権が成立しないと土地を使用する権限がなく、建物を壊さなくてはならないため、土地が競売に出されても買い手がつかない可能性が高くなってしまいます。

それを防ぐため、抵当権者は土地と建物を一括競売し、同じ人に買ってもらうことが可能です。
しかし建物には抵当権が設定されていないため、優先弁済請求権は土地の代価についてのみ行使出来ます。

更地に抵当権を設定した場合、更地の所有者または第三者が抵当地に建物を建てたら、一括競売によって必ず、同じ人に土地と建物を買い取らせなくてはなりません。

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