地役権の関係~地役権とは・地役権の付従性~

地役権の関係~地役権とは・地役権の付従性~

宅建試験に出題される民法では、地役権について定めています。

地役権とは

自分の土地の利便性向上のため、他人の土地を利用する権利を地役権といいます。

民法の条文上では「他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」と表現されており、他人の土地から自分の土地にサービスを受ける権利となっています。
お金を払って利用することも、無償で利用することも、どちらの地役権設定契約も有効です。

地役権の種類

地役権は地役権設定契約によって生じます。

直接公道に出られない土地を所有するAさんが、公道と自分の家の間にあるBさんの土地上に道路を開設してもらい、通行のための地役権を設定したとします。 この時、Aさん側のようにサービスを要求する方の土地を「要役地」、Bさん側のようにサービスを提供することを承諾している土地を「承役地」といいます。

サービスの内容は、要役地と承役地の所有者間で自由に定めることが可能です。
上記のように、通行のために設置した地役権を通行地役権といいます。
地役権には他にも、水を引くためにパイプを設置してもらう引水地役権、見晴らしをよくするために承役地の建物の高さを制限するなどの眺望地役権があります。

地役権は1つの土地に複数設定することが出来、また、要役地と承役地が必ずしも隣接している必要はありません。

地役権の付従性

地役権には付従性があります。
これは地役権が要役地のために存在する権利であるため、要役地に地役権が従う性質で、要役地が売却されれば地役権も買主に移転することになります。
要役地の移転登記があれば地役権の移転登記が無くても、地役権の移転を第三者に対抗することが可能です。

要役地から分離して地役権を譲渡することは出来ないため、地役権のみを譲渡したり、要役地と地役権を別々に売ったりという分割譲渡は出来ません。
そもそも地役権は要役地を便利にするための権利であるため、地役権と要役地を別々に譲渡したところで意味が無いのです。

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