宅建の試験科目より 物権変動~複雑な二重譲渡~

宅建の試験科目より 物権変動~複雑な二重譲渡~

宅建試験に出題される民法では、物権変動について定めています。

物権変動においては、無権利者・背信的悪意者といった例外を除き、登記を早くした人に所有権が移転されるという原則がありました。 では、複雑な二重譲渡について見ていきましょう。

1 取消しと登記

二重譲渡の場合は、早く登記をすれば悪意でも勝つことが可能です。
では、AがBから詐欺されて土地をBに売却し、移転登記を済ませたとします。
Aは騙されたことに気が付き契約を取り消そうとしますが、Bは取消しの事実を知る悪意のCに土地を売却し、移転登記を進めていました。

このとき、Aが取り消すよりも先にCへの売却がなされた場合、Cは取消し前に現れた第三者として扱われます。
詐欺を理由とする取消しは善意の第三者には対抗できないため、こういったときにはCの登記、過失の有無は問われず、善意でさえあれば勝つことが可能です。

しかし、Aが取り消した後にBがCへ転売した場合、Cは取消し後に現れた第三者となるため、AとCは二重譲渡の買い手として扱われることになります。
そのため早く登記した方が勝つことになり、善意・悪意に関わらず、登記をどちらが早くしたかどうかが問題になります。
この「早く登記した方が勝つ」という結論は詐欺だけでなく、強迫や制限行為能力を理由とした取消の場合も適用されます。

2 時効と登記

AがBの土地を時効取得した後に、BがCに土地を売却した場合はBがAとCに土地を二重譲渡したと扱われるため、AとCはより早く登記を済ませた方が勝ちます。
Aは時効取得したならさっさと登記をするべきですし、Cも土地を譲り受けたのならば早く登記するべきなのですし、登記をしないで負けても文句は言えません。

しかし、Aが時効を完成するよりも前にCが土地を譲り受けた場合、Aは時効が完成した時点で登記がなくてもCに権利を主張できます。 AはCの土地を時効取得したのと同じ扱いとなり、権利の流れは一直線なのです。

3 解除

AがBに売った土地を、さらにBがCに売り、しかしAがBとの契約を解除したとします。
この場合、Aの解除が第三者Cの登場よりも前でも後でも、またCの善意・悪意・過失の有無がどうだったとしても、AとCは登記が早かった方が勝つことになります。

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