宅建の試験科目より 〜地上権の関係

宅建の試験科目より 〜地上権の関係

宅建試験に出題される民法では、地上権について定めています。

1 地上権とは

地上権とは、建物や鉄塔などの工作物を建築するため、または竹や樹木を植えるために他人の土地を使う権利です。

地上権は物権の1つで、物権は物を直接支配する権利です。
物権には他に所有権や永小作権、抵当権などがあり、物権には「早く登記をした方が勝つ」という原則があるのが特徴です。
物権に対して債権とは、人に何かをするよう要求する権利です。
土地賃借権は債権に含まれ、建物を建てるために設定する土地賃借権は地上権と酷似していますが、地上権が土地のみに設定できるのに対し、賃借権は土地・建物のような不動産だけでなく、家具などの動産にも設定できるという違いがあります。

2 地上権の譲渡・転貸

地上権は、地主の承諾が無くても他人に譲渡、転貸することが可能です。

A所有の土地に地上権の設定を受けたBがCに地上権を譲渡した場合、Aに無断であったとしても、Bは契約関係から離脱するため、AはBに地代を請求したりCに撤退を命じることはできません。

しかし転貸の場合は、借りている物を再度人に貸すことであり、地上権者は契約関係から離脱しません。
そのためBさんがCさんに転貸した時なら契約関係がAB間に存続するため、Aさんは地代をBさんに請求できます。

ちなみに賃借権は、土地の貸借人が無断で譲渡・転貸することはできないため、賃借権の無断譲渡または無断転載をした時には、賃貸人は契約を解除することが可能です。

また、地上権者は地主に対し、地上権の登記に協力するよう要求することができます。
地主には登記協力の義務があるため、特別の契約なしに協力を得ることが可能なのです。

しかし賃借人の場合には、賃貸人に登記協力義務が無いため、登記協力の要求をすることははできません。

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