損害賠償額の予定等の制限 / 手付の額の制限

損害賠償額の予定等の制限 / 手付の額の制限

損害賠償額の予定等の制限 / 手付の額の制限​

宅建試験に合格し、宅地建物取引士となって業務にあたると様々な制限が課せられます。

その中の1つに「8種類制限」というものがあり、売主が業者、買主が非業者といった場合に適用されることになります。
売主も買主も業者である業者間取引の場合や、媒介業者・代理業者には適用されません。

制限① 損害賠償額の予定等の制限

契約違反をされた被害者は契約を解除し、損害賠償を請求出来ます。

売主が業者、買主が非業者である場合、契約違反を理由とする解除に伴う損害賠償額を予定、または違約金を定めるときは、これらの合算額が代金額の10分の2を超えるように定めてはいけません。
もしも10分の2を超えるときには、10分の2以下の部分は有効になりますが、10分の2を超えている部分は無効となります。

これは損害賠償の予定だけを定める場合でも、違約金だけの場合でも、その両方の合算額の場合でも同じ割合の10分の2となります。

勿論、売主と買主どちらも非業者である場合、あるいはどちらも業者である場合、また売主が非業者で買主が業者である場合には8種類制限が適用されないため、10分の2以上を超える損害賠償額の予定が可能になります。

制限② 手付の額の制限

売主が業者、買主が非業者である場合、売主は代金額の10分の2を超える手付を受け取ってはいけません。
10分の2以下の部分は有効ですが、超える部分については無効です。

業者である売主が非業者の買主から受け取った手付は解約手付とみなされ、解約手付の原則が適用されます。
解約手付の原則として、相手が契約の履行着手前であれば、買主は手付を放棄して解除出来ますし、売主は手付の倍額を返還して解除することが可能です。

この原則から、買主に不利な特約は無効に、有利な特約は有効となります。
「買主が手付の半額を放棄すれば解除出来る」という特約は買主にとって有利であるため、有効です。
しかし「買主は手付による解除をしたら違約金を払わなくてはいけない」「売主は手付の金額分返還すれば解除出来る」といったものは買主に不利であるため、無効になる特約なのです。

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