建築基準法

建築基準法

宅建試験に出題される、法令上の制限に関する法にはまず「都市計画法」がありました。
この法にのっとり、まずは建築自体をしてよいかダメなのかを決めますが、いざ建築を実行する段階に移ったとしましょう。
建築してよいと言われたからといって、好き勝手な建物を作られたら大変なことになってしまいますから、その基準が決められているのは当然のことと言えます。

そこで適用されるのが、作ってよい建物の基準を定めた「建築基準法」です。
この法も毎年出題されており、まずは建築基準法がどのようなものかという把握、そして建築確認の分野が重要です。
建物の種類の暗記、確認の要否と手続の流れを押さえていくとよいでしょう。

 

建築基準法とは

もしも好き勝手に建築物をつくってよいということになったら、手抜き工事も違法ではなくなるため耐震性のない建物が建築されたり、デザイン性ばかり重視した窓の無い通気性に欠けた部屋が作られたりと、人々の健康や安全が侵害されるおそれがあります。
そのため定められているのが建築基準法で、国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物に関する最低限の基準がここに決められているのです。

建築基準法は「集団規定」と「単体規定」に分けられていて、集団規定がどんな場所にでも適用されるのに対し、単体規定は都市計画区域・準都市計画区域にのみ適用されます。
ただ例外として、両区域外でも、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内の場合は、地方公共団体は条例によって集団規定を適用することが出来ます。

 

建築基準法の適用外

建築基準法はあらゆる建築物に効力を持ちますが、しかし適用されない例外の建築物もあります。

奈良の法隆寺などのように、文化財保護法の規定によって国宝・重要文化財・重要有形民俗文化財等に指定または仮指定された建築物は、建築基準法の適用外となります。
建築基準法では階数が3以上になると耐火建築物(コンクリートなど)にしなければならないという規定がありますが、しかし木造であるからこその文化財をコンクリートにするのは無意味ですから、適用除外とされているのです。

また、既存不適格建築物という、建築当時には適法であったけれどもその後にされた法改正等によって法律違反状態となってしまった建築物についても、そのままの状態で存在している段階はとりあえず認めることになっています。
しかし改築する場合には、現在の法に適合するように直す必要があります。

 

建築確認

建築主が建築工事に着手する前に、建築計画(設計図)が建築基準関係規定に違反していないか建築主事(指定確認検査機関でも可)の確認を受けることを「建築確認」といいます。

建築確認の申請を行い、確認を受けて問題無しとされると「確認済証」が交付されます。
確認済証があれば工事に着手することが出来ますが、工事の途中段階で再度中間検査を受けなくてはならないこともあります。
工事が全部終わると、今度は工事完了の検査を申請し、検査に通ると「検査済証」が交付されます。
原則として、検査済証が交付されるまでは建築物の使用は出来ません。

建築確認をしなくてはならないのは、延べ面積(床面積の合計)100平方メートルを超える特殊建築物、大規模県幾物、一般建築物で一定の行為をする場合です。
ちなみに法律上の「建築」とは建築物の新築、増築、改築、移転の全てを指し、特殊建築物とは学校(専修学校および各種学校も含む)、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、旅館、ホテル、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、キャバレー、バー、コンビニその他これらに類する用途に供する建物で、大まかな定義としては不特定または多数者が出入りし、火災が発生すると多くの人的被害が予想される建物です(事務所ビルや戸建ての建物は含まれない)。
大規模建築物は、木造の場合であれば「階数3以上」「延べ面積500平方メートル超」「高さ13メートル超」「軒高9メートル超」のいずれかに該当するもの、木造以外であれば「階数2以上」「延べ面積200平方メートル超」のいずれかにあたるものを指します。
また、延べ面積100平方メートル超の特殊建築物・大規模建築物以外の建築物が一般建築物とされます。
特殊建築物・大規模建築物・一般建築物の建築確認は、新築、増築、改築、移転であればいずれも必要とされます(防火地域および準防火地域外で、床面積10平方メートル以内の増築、改築、移転であれば確認不要)。
大規模修繕および大規模模様替えをする際には特殊建築物・大規模建築物は必要ですが一般建築物は不要、用途変更では特殊建築物は必要で大規模建築物・一般建築物は不要となっており、特殊建築物・大規模建築物は全国どこにおいても確認が求められますが一般建築物は都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区または知事指定区域のみ確認が要されます。
確認が求められる用途変更は、事務所ビルだったものをコンビニにするなどのように、延べ面積100平方メートル超の特殊建築物または特殊建築物以外を延べ面積100平方メートル超の特殊建築物に用途変更する場合(逆は不要)および、共同住宅をホテルにするなど延べ面積100平方メートル超の特殊建築物を非類似のものに用途変更する場合です。
ホテルから旅館、下宿から寄宿舎など、類似のもの間での用途変更であれば確認は必要ありません。
少しややこしいですが、情報を整理してしっかり押さえておくことにしましょう。

建築主事が建築確認をする際は、消防設備等の関係で、建築物の工事施行地や所在地を管轄する消防庁または消防署長の同意を得る必要があります。
この同意は、建築物が防火地域および準防火地域以外の区域内における戸建て住宅であれば不要です。

確認申請を受けた建築主事は、延べ面積100平方メートル超の特殊建築物・大規模建築物なら35日以内、一般建築物なら7日以内に確認済証を交付し、また、確認を受けた工事施行者はその旨を、工事の見やすい場所に表示しないといけません。
建築確認を受けた建築物の工事が完了したら、建築主は工事完了から4日以内に建築主事に到達するように(到達主義)完了検査の申請をし、完了検査の審査を受理した建築主事はそこから7日以内に検査をして、建築物およびその敷地が建築基準関係規定に適合していれば、建築主に検査済証を交付する必要があります。
原則として、この検査済証が交付されるまでは、延べ面積100平方メートル超の特殊建築物・大規模建築物は使用出来ません。
しかし、特定行政庁が安全上・防火上・避難上の支障がないと認めて仮使用承認をした場合(建築中のマンションの1階のモデルルームなど)、完了検査の申請から7日が経過した場合には、検査済証がなくても仮使用が認められます。

 

単体規定

建築基準法上では、住宅・学校・病院・寄宿舎等の居室(居住、執務、作業、集会、娯楽その他それに類する目的のために継続して使用する部屋で、トイレや浴室は含まれない)には原則として、床面積の7分の1以上の住宅の窓その他の開口部を、まあ住宅以外の窓その他の開口部は床面積の5分の1から10分の1の間において政令で定められた割合以上のものを設けなくてはいけません。
また、他にも
・居室の換気のため、居室の床面積の20分の1以上は換気のための窓その他の開口部を設けなくてはならない
・高さ20メートル超の建築物には原則、避雷設備を設置しなくてはならない
・昇降機(エレベーター)は安全な構造であり、かつ、昇降路の周壁・開口部は防火上の支障がない構造でなくてはならず、また高さ31メートル超の建築物には原則として非常用昇降機を設置しなくてはならない
という規定がされています。

 

集団規定

集団規定では道路に関する制限が決められていますが、まず建築基準法における「道路」がどんなものを指しているのかを確認しておきましょう。
・道路法における道路で幅員(道幅)が4メートル以上
・都市計画法、土地区画整理法等による道路で幅員が4メートル以上
・都市計画区域または準都市計画区域の指定があった場合は、現に存在する道で幅員が4メートル以上
・道路法、都市計画法、土地区画整理法または都市再開発法による事業計画があり、2年以内に事業執行予定として特定行政庁が指定した道路で幅員4メートル以上
・法律によらず築造する政令で定めた基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受けた道で幅員4メートル以上
・都市計画区域または準都市計画区域の指定があった際、すでに建築物が立ち並んでいる道で幅員4メートル未満のもののうち、特定行政庁の指定があったもの
建築基準法では、これらのものを「道路」としています。
また、3番目のものを「既存公私道」、4番目を「計画道路」、5番目を「位置指定道路」、6番目を「2項道路」ということもあります。
1~3番目のものは特定行政庁の指定がなくても道路とされますが、4~6番目のものは特定行政庁の指定があって初めて道路であると見なされるのです。

幅員4メートル未満の2項道路では、道路の中心線から2メートル後退した線が道路と敷地の境界線であるとされ、道路の中心線から2メートル未満の一方ががけ地、側、線路敷地等に沿っているときであればそこから4メートル後退した線が境界線であるとされます。
道路内に建物は建築出来ませんが、2項道路であると指定された時点で存在していた道路内の建物はやむを得ないものとしてとりあえずは認められます。
が、建替えに伴い、境界線よりも後退した位置に建物を建築しなくてはならず、建物はいつか建替えることになるため、いずれは4メートル幅の道路が出来ることになります。

建築物の敷地は道路に2メートル以上接していないといけない、とされる「接道義務」という規定があります(高速道路に接する敷地については規定外)。
しかし、その敷地の周囲に空地を有しており、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上の支障が無いと認めて建築審査会の同意を得て許可した建築物については、2メートル未満であっても建築可能です。
また、これについて地方公共団体は、特殊建築物、階数が3以上または延べ面積1,000平方メートル超の建築物等の敷地が敷地が接しないとならない道路の幅員、接する長さ等、道路と敷地の関係における制限を条例によって付加することが認められています。

建築物または敷地の造成のための擁壁は、道路内や、道路につき出す形で建築・築造することは認められません。
が、地盤面下に築造し交通を妨げないもの、公衆便所や巡査派出所その他公益上必要な建築物で通行上の支障が無く特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの、公共用歩廊(アーケード)等の一定の建築物で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものは、例外として道路内でも建築が認められます。

土地には、その場所ごとに用途が定められており、用途によって建築してよいものと建築出来ないものが異なります。
用途は「低層住居専用地域」がそれぞれ第一種・第二種、「中高層住居専用地域」がそれぞれ第一種・第二種、「住居地域」がそれぞれ第一種・第二種・準、「近隣商業地域」、「商業地域」、「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」と区分されます。
ここにはこれを建ててはいけない、という用途規制は、
・住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、博物館、老人ホームは工業専用地域に建築不可
・幼稚園、小学校、中学校、高校は工業地域および工業専用地域に建築不可
・大学、高専、専修学校、各種学校、病院は低層住居専用地域全体および工業地域、工業専用地域に建設不可
・診療所、公衆浴場、神社、寺院、境界、保育所は規制無し
・ホテル、旅館は低層住居専用地域全体、中高層住居専用地域全体、工業地域、工業専用地域に建設不可
・キャバレー、料理店、ナイトクラブは商業地域、準工業地域以外のいずれの場所にも建設不可
・個室付浴場は商業地域以外に建設不可
・ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場は低層住居専用地域全体、中高層住居専用地域全体、工業専用地域に建設不可
・カラオケボックスは低層住居専用地域全体、中高層住居専用地域全体、住居地域の第一種に建設不可
・自動車教習所は低層住居専用地域全体、中高層住居専用地域全体に建設不可
・パチンコ屋、マージャン屋は低層住居専用地域全体、中高層住居専用地域全体、住居地域の第一種、工業専用地域に建設不可
・ミニ劇場、映画館は低層住居専用地域全体、中高層住居専用地域全体、住居地域の第一種、第二種、工業地域、工業専用地域に建設不可
・200平方メートル以上の映画館、劇場、10,000平方メートル超の店舗、飲食店等大規模集客施設(都市計画法上では特定大規模建築物)にあたるものは近隣商業地域、商業地域、準工業地域以外に建設不可
というように複雑であるため、ひとつひとつ確実に押さえておきましょう。

まあ、これらの用途地域により、建ぺい率や容積率も制限されます。
建ぺい率を制限しないと敷地面積いっぱいに建物を建ててしまう人も現れてしまうかもしれませんが、それをすると火災が生じた際、隣の建物にすぐに火が及ぶことになるでしょう。
そのため、建ぺい率を定めてある程度の割合を規制しているのです。
建ぺい率は、建築面積÷敷地面積によって求められます。
また、特定行政庁によって指定された、街区の角地にあたる土地は「角地加算」で建ぺい率が10分の1加算され、防火地域内における防火建築物の建築でも「防耐加算」により10分の1の建ぺい率加算がなされます。
それをふまえ、用途地域ごとの建ぺい率は
・第一種および第二種低層住居専用地域、第一種および第二種中高層住居専用地域、工業専用地域の、原則となる建ぺい率は、10分の3、10分の4、10分の5、10分の6のうち都市計画で定めたもので、角地加算と防耐加算がそれぞれ原則に10分の1プラス、両者の合計が原則に10分の2プラス
・第一種および第二種住居地域、準住居地域、準工業地域の原則建ぺい率は10分の5、10分の6、10分の6のうち都市計画で定めたもので、角地加算と防耐加算がそれぞれ10分の1プラス、両者の合計が10分の2プラス(原則が10分の8のときは防耐加算・両者の合計をプラスして10分の10になる)
・近隣商業地域の原則となる建ぺい率は10分の6、10分の8のうち都市計画で定めたもので、角地加算と防耐加算がそれぞれ10分の1プラス、両者の合計が10分の2プラス(原則が10分の8のときは防耐加算・両者の合計をプラスして10分の10になる)
・商業地域の原則となる建ぺい率は10分の8で、角地加算は原則に10分の1プラス、防耐加算と両者の合計は10分の10になります。
・工業地域の原則となる建ぺい率は10分の5、10分の6のうち都市計画で定めたもので、角地加算と防耐加算がそれぞれ原則に10分の1プラス、両者の合計が原則に10分の2プラス
・用途区域の指定のない区域で原則となる建ぺい率は10分の3、10分の4、10分の5、10分の6、10分の7のうち特定行政庁が定めたもので、角地加算と防耐加算がそれぞれ原則に10分の1プラス、両者の合計が原則に10分の2プラス
となります。

が、例外として
・建ぺい率の限度が10分の8である地域内で、かつ、防火地域内に位置する耐火建築物
・巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊等
・公園、広場、道路、川等のうちにある建築物で、安全上、防火上、衛生上支障がないと特定行政庁が許可したもの
には建ぺい率の適用がないため、敷地全体に建築することが可能になります。

また、建ぺい率の異なる地域に建築物の敷地がまたいでしまっている場合、それぞれの建ぺい率に、その地域にある敷地の割合を掛けたものを合計した数値が、その敷地全体の建ぺい率になります。

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を「容積率」といい、延べ面積÷敷地面積の計算で求めることが出来ます。
延べ面積とは床面積の総合計のことで、つまり全部の階の床面積がそれぞれ60平方メートルの3階建ての建物だったら、延べ面積は60×3で180平方メートルとなります。
容積率は都市計画で指定することが認められており、たとえば容積率が10分の5と定められている100平方メートルの土地に建てるとすると、容積率は50平方メートルまでにしか出来ないということです。
地域ごとの容積率は、

・第一種および第二種低層住居専用地域は10分の5、10分の6、10分の8、10分の10、10分の15、10分の20のうち都市計画で定めたもの
・第一種および第二種中高層住居専用地域、第一種および第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域は10分の10、10分の15、10分の20、10分の30、10分の40、10分の50のうち都市計画で定めたもの
・工業地域、工業専用地域は10分の10、10分の15、10分の20、10分の30、10分の40のうち都市計画で定めたもの
・商業地域は10分の20、10分の30、10分の40、10分の50、10分の60、10分の70、10分の80、10分の90、10分の100、10分の110、10分の120、10分の130のうち都市計画で定めたもの
・用途地域の指定のない区域は10分の5、10分の8、10分の10、10分の20、10分の30、10分の40のうち特定行政庁が定めたもの

とされています。
が、前面道路の幅員が12メートル未満の場合の容積率はこの限りではありません。
敷地の前面道路の幅員が12メートル未満のとき、その幅員(道路が複数ある場合は一番大きいもの)に「法定乗数」と呼ばれる数値をかけて得た数値と、上記にある元々の指定による容積率の数値を比べ、厳しいほうの数値がそこにおける容積率となるという決まりがあります。
法定乗数は原則、住居系の用途地域が10分の4、それ以外の地域が10分の6とされています。
また、建築物の敷地が容積率の異なる地域両方を含んでいる場合には建ぺい率同様、それぞれの地域の容積率にそこにある分の敷地の割合をかけた数値を合計し、敷地全体の容積率を算出します。

建ぺい率、容積率と並び建物において重要なのは高さです。
当然、どこまでも高くしてよいなどという自由はなく、高さにも制限が課されることになりますが、特定行政庁の許可があれば制限を超えてもよいということになっています。
特に許可がなければ、第一種・第二種低層住居専用地域における建築物は10メートルまたは12メートル(都市計画で決める)の制限の範囲内の高さで作らなくてはいけません。
また「外壁後退距離」という、建築物の外壁またはそれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離も、第一種・第二種低層住居専用地域では1メートルまたは1.5メートルに、都市計画で決定することになります。

他に「日影規制」と呼ばれる制限があります。
太陽は昇る方角が決まっていますから、日の当たる方向も決まっており、南向きの建物は日中、太陽の光を集めることが出来ます。
しかしそこに、自分の建物よりも高い建物があった場合には日影となってしまうため、せっかくの日光も当たらないでしょう。
そういった事態を防ぐため、隣の土地に長時間の日影を生じないように建物の高さを制限する日影規制があるのです。
日影規制は集団規定なので、都市計画区域および都市計画区域の両区域外では行われず、また、地方公共団体の条例による区域の指定がなければ適用されません。
原則、商業地域、工業地域および工業専用地域も適用外とされ、
・第一種および第二種低層住居専用地域の軒高7メートルを超える建築物または地階を除く階数が3以上の建築物
・第一種および第二種中高層住居専用地域、第一種および第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域の高さ10メートル超の建築物
・用途地域が指定されていない区域の、上記2つのいずれかを条例で指定
が対象区域および対象建築物となります。
例外として、対象区域外である商業地域・工業地域・工業専用地域にある高さ10メートル超の建築物も、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせる場合には対象区域内の建築物とみなされ日影規制が適用されます。
同一敷地内に複数の建築物がある場合には1つのものとして日影規制の対象になるため、10メートル以下の建物でも同じ敷地内に10メートル超の建物がある場合には制限の対象とされることがあります。

建物の上部をどれだけ斜めにカットするかという制限を「斜線制限」といいます。
この制限は容積率や隣地との距離など、一定の基準に従いますが、基準は試験に出ないので覚える必要はありません。
制限は3つ、「道路車線生制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」です。
道路車線制限は道路が真っ暗にならないようにするため道路に面した建物上部をカット、「隣地斜線制限」は隣同士の建物がお互いに空が見えるよう斜めにカット、北側斜線制度は少しでも陽をあてる建物の北側の建物の北側上部をカットします。
適用対象となるのは、
・第一種および第二種低層住居専用は隣地斜線制限が適用外(隣地斜線制限は高さ20メートル超の建物を制限するが、低層住居専用地域は大抵10メートルや12メートル以下であるため)
・第一種および第二中高層住居専用地域は3種すべて適用
・その他の用途地域、用途地域の指定がない都市計画区域および準都市企画区域
です。
北側斜線制限は中高層住居専用地域に一応適用されますが、中高層住居専用地域で日影規制する場合にはそちらの方が厳しい制限であるため、北側斜線制限の必要はなくなり適用はしません。
また、超高層ビル街などを作るための特定街区では、いずれの斜線制限も適用されません。

防火地域や準防火地域内に指定された地域は、特別な制限を課せられることになります。
防火地域においては、階数3以上(地階も含めて)または延べ面積100平方メートルを超える建築物は、耐火建築物である必要があります。
それ以外のものは、耐火建築物あるいは準耐火建築物でなくてはなりません。
例外として、のべ面積50平方メートル以内の平屋建ての付属建築物や高さ2メートル以下の門や塀に対しては、耐火または準耐火建築でなくてもよいとされています。
準防火地域内の場合には、地階を除いて階数が4以上またはのべ面積が1,500平方メートルを超える建築物は、耐火建築物でなくてはいけません。
地上階数3以上でのべ面積が500平方メートル超1,500平方メートル以下の建築物は耐火または準耐火建築物である必要が、地上階数3でのべ面積500メートル以下の建築物は耐火、準耐火、または防火上一定の技術的基準に適合する建築物である必要があります。
これらの建築物はコンクリートなど、日に強いもので作られることになっていますが、地上階数2以下でのべ面積が500平方メートルの建築物のみ木造でもよいとされています(外壁及び軒裏で延焼しそうなおそれがある部分は防火構造にすべき)。

防火地域・準防火地域のどちらでも、建築物の屋根は政令で定められた技術的基準に適合する、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものか、あるいは国土交通大臣の認定を受けたものとする必要があります(屋根が耐火構造である必要はない)。
外壁が耐火構造の建築物は、耐火構造の外壁であれば延焼のおそれがないとされるため、外壁を隣地境界線に接して設けることが可能です。
店などの場合は看板や広告塔、装飾塔を置くこともあるでしょうが、防火地域内では看板の燃焼を防ぐため、屋上に設ける場合には看板などの高さに関わらず主要な部分を不燃材料で作るか覆い隠すかしなければなりませんし、屋上以外に設けるとき(看板などが高さ3メートルを超える場合)は主要な部分を不燃材料で造る・覆うことが求められます。
建築物が防火地域または準防火地域の内外にわたる場合には、それらを比べてより厳しい方(厳しさは高い方からじゅんに、防火地域>準防火地域>その他)の制限に従うことになります。

 

建築協定

建築基準法に定められている内容はあくまで最低限のものですから、いくら建築基準法には書いていないといっても、住宅街にネオンまみれの看板を作ったり、日本家屋が立ち並ぶ中に洋風すぎる家を建てたりと、確かに建築基準法には違反していないけれど……といったことは避けたいところです。
建築協定とは、土地の所有者や借地権者からなる地権者の合意により、そういった問題に対して定めることが出来る協定のことです。
とはいえいつでも結べるわけではなく、市町村が条例で、建築協定を締結出来ると定めた区域内でのみ結ぶことが可能です。
建築協定の締結・変更には地権者全員(借地権が設定されている土地では所有権者の合意は不要)の合意が、廃止には過半数の合意が必要ですが、その他に特定行政庁の認可もなくてはなりません。

建築協定の効力は継承されるため、特定行政庁の認可の公告がされた後に新しく協定区域内の土地を取得した買主や、建物の借主、借地権者になった者にも効果を及ぼします。
派手な広告を設置してはいけない、という建築協定が成立した後にその土地を買った人やたてものの借主になった人も建築協定を守る必要があります。

多数の土地を1人で所有しているという場合は、「1人協定」を結ぶことも可能です(分譲業者が、将来の分譲を見据えてなど)。
1人協定は認可の公告から3年以内に、その建築協定区域内の土地の所有者等が2以上になると効力が生じます。

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