宅建の試験科目より 〜 土地区画整理法

宅建の試験科目より 〜 土地区画整理法

宅建試験における法令上の制限に関する法には、土地区画整理法と呼ばれるものがあります。
毎年1問の出題があるため、土地区画整理事業とはどんなものかということを押さえ、かつ、仮換地の指定およびその効果を理解することが求められるでしょう。

土地区画整理事業の施行者についても出題率が高い傾向にあります。

1 土地区画整理事業

昔つくられた街というものは、現代の生活には即していない要素も多く、色々と不便な面も少なくありません。そのため、不便な土地を整理して快適な土地に変えることを目的に制定されたのが土地区画整理事業です。

道路を整備したり公園を作ったり、下水道を整えたりという事業を「土地区画整理事業」といい、これは都市計画区域内で行われます。

土地区画整理事業の流れとしては、元々ある、使いにくい従前の宅地を使いやすい「換地」に作り変えるというもので、従前の宅地の所有者等が事業の行われている間に仮に使う土地を「仮換地」といいます。

2 土地区画整理事業の施行者

土地区画整理事業の施行者には、「個人施行者(1人または数人の共同)」「土地区画整理組合」「区画整理会社」「都道府県・市町村」「国土交通大臣」「独立行政法人都市再生機構・地方住宅供給公社」がなることができます。

土地区画整理組合の設立には、7人以上共同で、定款と事業計画を定め、都道府県知事の認可を受ける必要があります。

土地区画整理事業を認可したら、知事は誰がどこで事業を行うのかという認可内容を公告します。公告がされた時点で、土地区画整理事業が始まることになります。

3 建築行為等の制限

土地整理事業の認可の公告以降、換地処分の公告があるまでの間に事業の施行の障害となるおそれがある、

・地ならし工事のような土地形質の変更
・建築物その他の工作物の新築・改築・増築(移転は許可不要)
・政令で定める、移動の容易でない(重量5トン超)物件の設置・たい積

この行為を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内における土地区画整理事業で、」個人施行者・組合・区画整理会社または市が施行する場合は当該氏の長、国土交通大臣が施行する場合は国土交通大臣)の許可を受ける必要があります。

4 保留地

事業費用に充てる等の目的のため換地の割り当て計画において換地にしないでおく、売却することでその代金を工事費用とする土地を「保留地」といいます。

施行者が個人・組合・区画整理会社の場合には保留地の売却代金を事業施行費用以外(共同駐車場など)に使う目的で保留地を定めることが出来ますが、それ以外の施行者(都道府県や市町村など)の場合には、事業施行の費用を目的とした保留地でないと認められません。

また、施行者が個人・組合・区画整理会社以外の場合は、施行後の宅地の総価額が施行前の宅地の総価額を上回る範囲内でしか保留地を定めることが出来ません。

たとえば、施行前の宅地の総価額が3億円、施行後の宅地の総価額が5億円という場合には、2億円の範囲でのみ事業施行の費用を目的とした保留地を定められるということです。

5 仮換地の指定と効果

土地区画整理事業が始まるとまずすることになるのが地ならし工事ですが、そこにおいて施行者は工事をスムーズに進めるため、従前の宅地の所有者に仮使用の場所となる仮換地を指定することが出来ます。

仮換地の指定時には、仮換地となるべき土地の所有者と従前の宅地の所有者の同意をあらかじめ得た上で、両者に対して仮換地の位置・地積・仮換地指定効力発生日(従前の宅地の所有者、地上権者、賃借権者が仮換地を初めて使える日)を通知して行います。

都道府県・市町村・国土交通大臣・独立行政法人再生機構・地方住宅供給公社による仮換地の指定においては、土地区画整理審議会の意見を聞く必要があります。

仮換地が指定された場合には、従前の宅地の所有者は仮換地を使用しなくてはいけません。だからといって、従前の宅地の所有者が仮換地の所有権を取得するわけではないので注意しましょう。

仮換地が設定されたあとは、従前の宅地の所有者は本来自分の所有物である従前の宅地を使用することが出来なくなり、たとえ従前の宅地が誰の仮換地に指定されなかったとしてもそこは施行者の管理下に置かれます。もっとも、従前の宅地には従前の宅地の所有者の所有権が残されています。

6 換地処分と効果

原則、全ての区域の工事が完了すると遅滞なく、換地計画において定められた関係事項が関係管理者に通知されることで換地処分が行われます。換地処分があった場合は公告もされます(処分自体は通知によるものなので注意)。土地区画整理事業が複数の工区に分かれている場合は、各工区ごとに換地処分をすればよく、他の工区が完了していなくてもよいとされます。

換地処分の公告がされると、その翌日から、換地計画によって定められた換地は従前の宅地と見なされるようになります。従前の宅地の所有者は換地の所有者となりますが、地役権は行使する利益がなくなったもの(道路が完成したときの通行地役権など)を除いてそのまま、従前の宅地上に存続します。

換地計画において定められた清算金(有利な換地を取得した人と不利な簡易を取得した人などの不公平を是正する、有利な取得者から徴収された清算金を不利な取得者に交付するシステム)は、換地処分の公告の翌日に確定し、保留地の所有権も広告の翌日に施行者が獲得します。

なお、施行者が土地区画整理組合の場合には、換地処分の公告の翌日に、組合員ではなく「組合」が保留地の所有権を取得します。取得した保留地を譲渡する場合の相手方は誰でもよいとされます。

また、換地処分の公告があったとき、施行者は直ちにその旨を、換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知する必要があります。

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