不動産登記法

不動産登記法

宅建試験は不動産に関する法律からの出題がされますが、その中でもかなり重要と言えるものの1つに不動産の登記があります。
権利関係の法律でいたるところに出てきた「登記」ですが、不動産の登記だけのために存在する法律もあるくらい、不動産に関する契約を結ぶときには欠かせないものです。

その法律を「不動産登記法」といい、登記の手続方法や必要事項などがここに定められています。

登記の流れとしては、表題登記(土地建物の表示に関する登記)→所有権の保存登記(表題部作成後に権利部甲区に初めてする、自分の所有物であるという旨の登記)→所有権以外の権利の登記・所有権移転登記(保存登記後、所有権が譲渡されたことを示す登記)というように行われます。

 

登記簿

登記簿は登記所に置いてある、不動産の所在地や面積などの物理的な状況や、権利関係について記録されている帳簿のことです。
昔は手書きで作成されていましたが、最近ではコンピューター内にある磁気ディスクによって作られています

登記簿に記録されている情報を「登記記録」といい、登記記録は「表題部」と「権利部」に分かれて作られています。
表題部は、土地または建物の表示に関する登記である「表示登記」が記録されており、土地(不動産番号、所在、地番、地目、地積等)と建物(不動作番号、所在、家屋番号、種類(居宅、店舗、共同住宅、事務所などの別)、構造(木造、鉄骨造、平屋建てか2階建てかなど)
床面積等)の情報です。
一方、権利部は権利に関する登記の「権利登記」から成り、所有権に関する登記事項である「甲区」と、所有権以外の権利に関する登記事項である「乙区」があります。

 

登記事項証明書と登記事項要約書の交付

登記記録に記録されたことの全部または一部を証明した書面を「登記事項証明書」といいます。
書名で作成された登記事項証明書の交付は請求可能ですが、電磁的記録によって作成された登記事項証明書の場合には交付請求することは出来ません。

登記事項証明書の交付を請求するには、登記記録に記録されている事項全部が記載されたもの以外にも、記録されている事項のうち現に効力を有するものだけが記載された「現在事項証明書」を請求することが可能です。

また、登記記録の概要を記載した「登記事項要約書」と呼ばれるものもあり、請求人は登記官に手数料を払いさえすれば、利害関係を有することを明らかにすることなく登記事項証明書や登記事項要約書の交付請求をすることが出来ます。

 

登記申請の原則

登記申請においては、「申請主義」「共同申請主義」「電子申請・書面申請主義」という原則があります(以前は「出頭主義」として、当事者またはその代理人が登記所に出頭しないと登記が出来なかったが廃止され、表示登記・権利登記ともに郵送で申請出来るようになりました)。

申請主義とは、登記はそれをしたいという旨を申請しないと出来ないというもので、申請があってこその登記であるという原則です。
しかし例外として「職権による登記」が認められており、登記官の職権によって表示登記をするように申請が無くても登記出来る場合もあります。

共同申請主義は、原則として、権利に関する登記の申請は法令に別段の定めがある場合以外は、買主である登記権利者と売主である登記義務者が共同して行わないといけないというものです。
ただ、判決、相続または法人の合併による登記、表示登記、仮登記(仮登記義務者の承諾が必要)などは例外とされ単独申請が可能です。

登記については電子申請・書面申請主義がとられているため、申請の際には書面(磁気ディスクを含む)か電子申請(オンライン申請)のどちらかでする必要があります。
口頭で申請することは出来ません。

 

登記手続

登記事務を担うのは、不動産の所在地を管轄している登記所です。
不動産が複数の登記所の管轄区域をまたいで存在している場合には、法務大臣等がその不動産の登記事務を担う登記所を指定します。

登記時には登記の申請が必要ですが、これは代理人がすることも出来ます(代理人の権限を証明することが必要)。
委任による代理人は本人死亡によって契約終了となり代理権が消滅するのですが、登記申請の委任による代理人は本人が死亡しても代理権が残るという性質があります。

登記が完了したら、登記官は速やかに、登記名義人となった申請人に対してその登記に係る登記識別情報を通知する必要があります。
登記識別情報は、12桁の英数字からなる暗号です。

 

表示登記

建物を新築した場合、所有者は1ヶ月以内に表題登記を申請する必要がありますし、新築した者が表題登記しないまま建物を譲渡したとすると、もらった人はその取得の日から1ヶ月以内に表題登記申請しなくてはなりません。
区分建物の場合は少し異なり、最初の所有者(原始取得者)が必ず表題登記する必要があり、表題登記しないまま売却してしまった場合でも、新しい所有者である買主ではなく原始取得者がしなくてはいけないのです。
建物が滅失した場合にはその滅失から1ヶ月以内に、表題部所有者または所有権の登記名義人によって、滅失の登記が申請される必要があります。

新しく生じた土地や、表題登記がない土地の所有権を取得した人は、その取得から1ヶ月以内に表題登記を申請する必要があります。
存在していた土地が滅失した際には滅失から1ヶ月以内に、土地の地目(不動産登記法上の土地利用目的で、宅地や畑、山林などに分類)に変更があった場合は変更から1ヶ月以内に、表題部所有者または所有権の登記名義人はそれぞれ滅失・変更の登記を申請しなくてはなりません。
また、土地ではなく表題部所有者の氏名・住所に変更があった際には、表題部所有者以外の者の申請は認められません(申請期間の制約はなし)。
登記簿上では複数に分かれている、隣接している土地を合併して1つの土地にする「合筆登記」といいますが、土地それぞれの表題部所有者または所有権の登記名義人が異なる場合、名義人が同じでも持分が相互に異なる場合、地目が異なる(宅地と山林など)場合には、合筆の登記申請は出来ません。

 

仮登記

不動産における物権変動では登記が第三者への対抗要件となる、というのは宅建試験の基本ですが、そういった対抗力を持つ登記は本式の「本登記」と呼ばれるものです。
この本登記が出来ないときにするのが、とりあえずしておくという「仮登記」で、登記申請のために登記所に提供しなくてはいけない情報を提供出来ない場合、権利の移転等に関する請求権を保全しようという場合にすることが可能です。
原則として仮登記は、仮登記権利者と仮登記義務者の共同申請である必要がありますが、義務者の承諾がある、仮登記を命ずる裁判所の処分がある、という場合には権利者のみの単独申請が認められます。

仮登記だけでは対抗力を持たないため、仮登記よりも後に移転登記がされた場合、そのままでは移転登記の方が優先されます。
しかし仮登記の強いところは、仮登記の後に本登記をすれば仮登記の日付に本登記がされたものと見なされるという点で、仮に移転登記が第三者によってその間にされていたとしても順位が保全されているため、対抗出来るようになるのです。
しかし、所有権に関する仮登記を本登記にする際には、登記上の利害関係を有する第三者(上記でいう移転登記をした人)の承諾を証する情報が必要となります。
基本的に、その第三者には承諾の義務があるため承諾しなくてはいけないのですが、もし承諾しないのであれば裁判を起こし、第三者に対抗出来る裁判があったことを証する情報を提供しなければなりません。
抵当権や賃借権など、所有権以外の仮登記を本登記にするというときには所有権と違って権利が消えるわけではないため、利害関係者の承諾は不要です。

では、最後に区分建物(マンション)の登記を確認しておきましょう。
区分建物には専有部分が複数あり、普通の不動産よりも多くの人が登記に関わることになります。
登記簿は、1棟全体の表題部、各専有部分の表題部、甲区・乙区といった権利部から成っており、区分建物(専有部分)が属する1棟の建物が新築されたときの表題部所有者(原始取得者)は、その区分建物についての表題登記申請を、そこに属する他の区分建物の表題登記の申請と併せてする必要があります。
また、区分建物を新築した際その所有者に相続その他の一般承継(所有者が法人である場合の合併)があれば、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とするその建物の表題登記の申請が可能になります。
最初に甲区に所有権を登記する「所有権保存登記」は、区分建物においては「冒頭省略登記」が認められ、原始取得者から所有権を取得した者も直接、自己名義で登記することが出来ます。

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