区分所有法

区分所有法

宅建試験で出題される権利関係についての問題には、区分所有法から登場しているものもあります。
特に規約や集会は出題率が高く、試験直前になってもしっかり押さえておくとよいでしょう。

 

区分所有法とは

一つの建物を部屋などの形式で「区分」し、区分したそれぞれの部分をそれぞれが「所有」することで成り立っている建物を「区分所有建物」といいます。
これはつまりマンションのことで、マンションに適用される法律が「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」なのです。

区分されたそれぞれの部屋を所有する人が持つ権利を「区分所有権」、マンション全体の所有者で区分所有権を有する人を「区分所有者」をいいます。
区分所有権の対象となるのは、一棟の建物が柱や壁、床など(ふすまや障子じゃダメ)で頑丈に区分されている「構造上の独立性」と、直接外に出られる(廊下を通じていても可)出入り口がある「利用上の独立性」を持っている建物です。

区分所有建物は「専有部分」と「共用部分」に分けられ、前者は区分所有権の対象となる自分だけの部分(部屋など)で、後者は部屋に至るまでの廊下や階段、エレベーター、エントランスなど各区分所有者が共有している部分のことです。
また、共用部分は、法律上当然に共用が予定される部分(廊下や階段、エレベーター、エントランス、貯水用の水槽、避雷針など)を指す「法定共用部分」と、本来は専有部分となるだろうけれど規約(区分所有者が集会で決定した管理組合の根本規則)によって共用部分としている「規約共用部分」に分類されます。
規約共用部分とは、たとえば住民の集会用や子どもの遊び場としてマンションの一室を共用の場所にすることで、これを作る場合には規約によって共用部分にした旨を登記する必要があります(登記しないと第三者に対抗出来ません)。
登記をする際には、登記簿の「表題部」と呼ばれる場所にします。

共用部分は区分所有者全員によって共有されていますが、共有者は共有物に対する権利の割合に応じて「持分」を有しています。
持分は各共有者がそれぞれ有する専有部分の床面積の割合によって決まるため、たとえばAさん、Bさん、Cさんの専有部分の床面積がそれぞれ10平方メートル、10平方メートル、20平方メートルだった場合には、共有部分の持分は順に4分の1、4分の1、4分の2の割合となります。
床面積は「内法計算」と呼ばれる、壁その他の区画の内側戦で囲まれた部分の水平投影面積によって算出します。
この計算方法は区分所有法で用いられるもので、建築基準法では「壁芯計算」と呼ばれる、柱や壁の中心線から面積を計算する手法が採用されています。
専有部分の床面積は管理組合の集会における議決権にも影響し、原則として床面積の広さで議決権が決まるのです。

共用部分は皆のスペースですから、誰かが勝手に工事をしたりするわけにはいきません。
規模の小さい変更でも大きい変更でも、共用部分を変更するには区分所有者の一定以上の同意が必要なのです。
共用部分の形状または効用に著しい変更を伴わない、屋上の防水工事等は「軽微変更」といい、これをするには集会で区分所有者および議決権の各過半数の同意を得ることが必要です。
一方、階段をエレベーターにするなどのように、共用部分の形状または効用に著しい変更を伴う「重大変更」をする場合には、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要ですが、区分所有者の定数に関してのみ、規約によって過半数まで減ずることが可能です。

マンションの敷地を利用出来るという「敷地利用権」(所有権、賃借権、地上権など)については「分離処分禁止」がはたらくため、区分所有者は原則、その有する専有部分とそのための敷地利用権を異なる人に譲渡することは出来ないという決まりがあります。
が、規約によって分離処分を可能とする旨を定めた場合は例外として可能になります。

 

規約

先程から出てくる「規約」、つまり区分所有者が集会で決定した管理組合の根本規則ですが、これを設定・変更・廃止する場合には、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議による必要があります。
議決権は基本的に、専有部分の床面積の割合によりますが、規約によって別に定めることも出来ます。

最初に建物の専有部分の全部を所有している、分譲前の分譲業者は、専有部分を規約共有部分とするなどの規約を公正証書によって単独ですることが可能です。

 

集会

管理者(法人以外の管理組合の代表者)または理事(法人の管理組合の代表者)によって召集される集会は、少なくとも毎年1回は開かれなくてはいけません。
また、集会招集通知は規約における伸縮の規定がない限りは、会日より少なくとも1週間前に会議の目的事項を示して区分所有者全員に発する必要があります。

管理者や理事以外でも、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1を有している者(この定数は規約で減ずることが可能)ならば、管理者または理事に会議の目的たる事項を示せば集会の招集を請求することが出来ます。

議決権を有しているのは区分所有者本人ですが、その人が他の用事があったり体調不良になったりという場合、集会に出られなくなってしまうかもしれません。
そういった場合には代理人を立て、自分の代わりに集会の議決に参加してもらうことが出来ます(代理人による議決権の行使は書面ですることが必要)。
ただ、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有している賃借人、つまり占有者は、会議の目的たる事項について利害関係を有する場合に集会で意見を述べることが認められますが、議決権は有していません。
集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を持ちます。

管理者を代表とする「管理組合」は区分所有者から構成される、共用部分を管理するための団体で、これが区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による議会の決議によって、法人となる旨とその名称、事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすると「管理組合法人」になります。

 

復旧決議

建物の一部が滅失すると、その復旧をどうするかという決議をすることが求められます。
復旧決議は、建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅した場合の「小規模滅失」と、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の「大規模滅失」の違いによって議決の仕方が異なります。

小規模滅失における各区分所有者は、滅失した共用部分および自己の専有部分の復旧工事を、そのどちらも集会などの話し合いをしなくても単独で復旧することが可能です。
ただ、共有部分の場合は、復旧工事に着手する前に、集会における区分所有者および議決権の各過半数の賛成で復旧決議または建替え決議があったときには単独での復旧は出来ません。
復旧決議よりも前に共用部分の復旧工事をした場合には、復旧にかかった費用を専有部分の床面積の割合に応じ、他の区分所有者に対して償還請求することが出来ます。

大規模滅失の場合には、集会において区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数で、滅失した共有部分を復旧する旨の決議をすることが可能です。
集会の議事録には決議において誰が賛成で誰が反対だったということもあることも記載、または記録する必要があります。
復旧決議に賛成しなかった区分所有者には、決議賛成者の全部または一部に対して建物およびその敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求することが認められます(賛成者から「売ってくれ」と頼むことは出来ません)。

 

建替え決議

今ある建物を取り壊し、かつ、新しい建物を建築する旨の「建替え決議」をするには、集会において区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数が必要です。
建替えの理由に制限はありませんが、建替え決議においては今まで使用していた土地の建替えしか決められないため、別の場所に何かを作ることに関しては決議出来ません。
建替え決議は通常の集会と違い、集会招集通知を会日の2ヶ月前に各区分所有者に発する必要があり、この期間は規約で伸ばすことが出来ます(縮められはしない)。

建替え決議に賛成した各区分所有者は、建替えに不参加の区分所有者に対して、区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することが出来ます。
不参加の区分所有者が、賛成した者達に買取請求する権利はありません。
復旧決議との違いがややこしいので気を付けましょう。

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