宅建業者の8種類制限 〜自己の所有に属しない宅地建物の契約制限

宅建業者の8種類制限 〜自己の所有に属しない宅地建物の契約制限


宅建試験に合格し、宅地建物取引士として実務にあたると、様々な制限を守ることになります。
その1つが、売主が業者で買主が非業者である場合に適用される8種類制限です。

1 自己の所有に属しない宅地建物の契約制限

この制限には、他人物売買の禁止と未完成物件の売買の禁止があります。

まず他人物売買の禁止の原則として、業者は非業者に他人の宅地建物を売ってはならない、予約もしてはいけないということがあります。
他人物売買契約を締結すると、売主はその他人と交渉して権利を取得し、買主に移転しなくてはならないのですが、必ずしも売主が買主に権利を移転できるとは限りません。
そのため、権利移転の可否が曖昧なものをプロが素人に売ってはいけないとしたのです。

しかし、業者である売主が他人から権利を取得する売買契約か予約をしている場合、業者は非業者と売買契約を結ぶことが可能です。
業者の売主と所有者の間に売買契約等があれば、移転登記がなくても、売主が業者に代金を払っていなくても、また手付の交付がない場合でも、業者は非業者に売却できるのです。

2 停止条件・解除条件

ただし、売主の業者と所有者間の契約に停止条件がついていると、業者から非業者への売却は不可能です。
解除条件がついていれば有効に売れます。

停止条件は、引越し先の土地が見つかったら売るなどという条件を設定し、その条件が揃えば契約が有効になるという場合です。
条件が完成しないと、売主は他人から権利を取得して買主に移転できるかわからないため、売ってはいけません。
解除条件は反対に、ローンが不成立のときの契約は無効など、設定した条件が揃うと契約の効力が無効になる場合です。

未完成物件の売買は、8種類制限が適用されない場合でも、必要な許可や確認がなければできないことになっていました。
売主が業者、買主が非業者である場合は、必要な許可・確認に加えてさらに、業者である売主が手付金等保全措置を講じない限り、未完成物件の売却はできません。

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