農地法

農地法

宅建試験に出題される、法令上の制限に関する法には「農地法」と呼ばれるものがあります。
これはその名の通り、農地のためにある法で、日本の食糧自給を支える大切な土地を守る目的でつくられています。
もっと言えば、開発を優先して農地や牧場をむやみに潰してしまうことのないように、そういった土地を転用する場合の許可制度を設けているというわけです。

宅建試験では例年1問の出題があり、許可の要件や要否を問う問題が多く見られます。
許可制度が定められているのは3条、4条、5条ですから、この3つの違いをしっかり制度しておくことが必要でしょう。

 

農地法とは

農地法における「農地」は耕作されている土地、つまりは農作物を作っている土地を指します。
今現在耕作がなされていれば、土地登記簿の地目が農地以外(山林や墓地など)であっても農地として扱われます。
「採草放牧地」いう言葉も頻繁に登場しますが、これは簡単に言って牧場のことです。

農地と採草放牧地における許可制度を定めているのは、農地法の3条、4条、5条です。
ここに出てくる「転用」は農地を農地以外にする、または採草放牧地を採草放牧地以外にするということで、所有する農地を潰してマンションにしてしまうなどということがその例です。
また、権利異動は農地・採草放牧地の所有権の移転、賃借権等の使用収益権の設定や移転のことで、所有権の移転は売買契約や競売によって所有権が移動すること、賃借権の設定は賃貸借契約によって使う権利を借主に移すことです。
使用収益権には賃借権の他にも、地上権や永小作権、質権、使用借権などが含まれますが、抵当権は含まれないので注意しましょう。
これは、農地や採草放牧地の所有者が抵当権を設定したところで所有者が使用収益することに変わりないため抵当権者が使用することにならず、権利移動がないためです。
しかし抵当権が実際に行使され、競売によって農地が耕作目的で買われた場合には権利の移動が起きるため、農地法上の許可を得る必要があります。

 

農地法3条

では、許可制度に入っていきましょう。

3条において許可が必要とされているのは、転用目的がなく、権利移動があるという場合です。
農地をそのまま農地として使用するために買ったり借りたりするときや、採草放牧地をそのまま採草放牧地として使用するために買ったり借りたりするときに、3条の許可が必要になります。

3条の許可権者は農業委員会で、これは農業技術を持った人たちによって形成された集団です。
農業を続けていく目的で権利を取得するわけですから、本来は農地はそのまま保持されるはずです。
が、実際には農業技術が無かったがために結局農業を続けることが出来ず土地を荒らしてしまったりして、結果的に農地がなくなるということが少なくありません。
そのため、農業委員会が農地の買主、借主が本当に農地の権利者になるにふさわしいのかを判断するというわけです。
もしも許可を受けないで契約を締結してもそれは無効となり、3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられます。

が、許可が不要とされる場合もあります。
国や都道府県が取得する場合、土地収用法によって収用または使用する場合、民事調停法に依る農事調停で取得する場合(調停中に裁判所が関与するため)、相続・遺産分割・包括遺贈・相続人に対する特定遺贈による取得の場合、離婚時の財産分与に関する裁判や調停で取得する場合には、農業委員会の許可を取る必要はありません。
なお、法改正により、相続・遺産分割・包括遺贈・相続人に対する特定遺贈による取得の場合、許可は不要ですが農業委員会の届出が必要とされています。

 

農地法4条

4条の許可が必要になるのは、転用目的があり、そして権利移動がない場合です。
たとえば、農業をやっていた所有者がそれをやめて自分の農地を潰して自分の家を建てよう、などという場合に4条が適用されます。
が、採草放牧地の所有者が採草放牧地を転用する場合には許可は不要です。

4条における許可権者は原則として都道府県知事は、4ヘクタールを超える農地の場合には国家レベルの広さのものが消滅することになるため、農林水産大臣の許可を受けなくてはならなくなります。
国または都道府県が転用する場合には、国または都道府県と都道府県知事(4ヘクタール超の場合は農林水産大臣)との協議成立によって許可があったとみなされます。
許可を受けなかった場合には3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられ、また法人の代表者・従業者等が違反したときには法人にも1億円以下の罰金が科されます。
加えて、農林水産大臣または都道府県知事は転用のための工事の停止を命じ、または相当の期限を定めて原状回復その他の違反を是正するための措置をとるよう命令することが可能です。

許可が不要となるのは、国や都道府県が道路や農業用排水施設にするために所有している農地を転用する場合、土地収用法等によって収用または使用した農地を転用する場合、農地所有者がその者の農作物の育成や養畜事業のための施設を作るために2アール未満の農地を転用する場合です。
また、都市計画法上の市街化区域内にも特例があり、そこの農地転用においては農業委員会に届出をするだけでよいとされます。
市街化区域は建物の建築を目的とした都市計画区域ですから農地が潰れるのは承知のことであり、そこにおける農地がなくなることは事前に判断されていることだからです。

 

農地法5条

5条の許可が必要なのは、転用目的も権利移動もあるという場合です。
はなから農地・採草放牧地を無くして住宅にするつもりで農地を買ったり借りたりする、などという場合です。
しかし例外として、採草放牧地を農地にするために権利移動するという場合は5条ではなく3条の許可が必要とされます(農地を採草放牧地にするには5条の許可)。

5条の許可権者は都道府県知事ですが、同一事業の目的に供するため4ヘクタールを超える農地またはその農地と併せて採草放牧地の権利移動をする場合は例外として、農林水産大臣が許可権者となります。
なお4条同様、国または都道府県が転用する場合には、国または都道府県と都道府県知事(4ヘクタール超の場合は農林水産大臣)との協議成立によって許可があったとみなされます。
許可を受けずに転用目的の権利移動をした場合は契約が無効になり、3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の代表者・従業者の違反では法人にも1億円の罰金)が処せられます。
無許可で工事が行われていたときには、農林水産大臣または都道府県知事はその工事の停止、または相当の期限を定めて原状回復その他違反を是正するための措置を命じることが出来ます。

5条の許可は、国や都道府県が道路や農業用用排水施設にするために権利を取得する場合や、土地収用法等によって転用目的で収容または使用される場合には不要です。
また、都市計画で定められた市街化区域内においても4条同様、市街化区域内の農地または採草放牧地を転用目的で権利移動するときには、農業委員会への届出だけでよいとされます。

 

賃借人の保護

農地・採草放牧地の賃借権は登記が無くても、土地の引き渡しがあれば、その後に所有権を得た第三者への対抗要件になります。
賃借権の存続期間は民法上の規定よりも長く、50年以内の範囲で定めることが出来ます。

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