平成19年に制定された新しい法律

平成19年に制定された新しい法律

平成19年に制定された新しい法律

宅建試験には宅建業法や建築基準法など、様々な法律から出題がありますが、時には法改正がなされたり、新しい法律が制定されることもあります。
住宅瑕疵担保履行法もその一つで、平成19年に制定された新しい法律なのです。

宅建試験では平成22年から出題されるようになりました。

民法上の瑕疵担保責任

民法における取決めによると、天井裏の材木のひび割れなどのように見つけにくい、隠れた瑕疵のある物を買った買主は売主に対して損害賠償請求をすることが可能とされています。
また、契約目的が達成出来ない場合には解除をすることも出来、これは「売主の瑕疵担保責任」と呼ばれています。

しかし、これらの責任追及は、買主が瑕疵を発見してから1年以内にする必要があり、民法上では特約をした場合を除き、瑕疵修補請求をする権利はありません。

品確法の瑕疵担保責任

品確法は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、新築住宅の売主が基本構造部分(柱・梁・基礎・屋根・外壁等)に隠れた瑕疵があった場合に適用されます。
買主は引渡しから10年間の担保(補償)責任を負い、買主は売主に対して瑕疵修補請求、損害賠償請求、契約目的を達成出来ない場合に限り解除をすることが可能です。

この売主の担保責任のことを「特定住宅瑕疵担保責任」といいます。

つまり、中古住宅の売買の場合には隠れた瑕疵がどこであれ民法が適用され、新築住宅の売買では基本構造部分の隠れた瑕疵のみ品確法適用、基本構造部分以外であれば民法が適用されるというわけです。

資力確保措置

このように品確法は引渡しから10年間、基本構造部分に隠れた瑕疵がある場合の、新築住宅の買主の瑕疵修補請求、損害賠償請求、解除を保証しているのですが、売主が倒産してしまうとこれらの意味はなくなってしまいます。
それでは買主が不利であるため、住宅瑕疵担保履行法(正しくは「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」)が定められました。

この法により、新築住宅を販売する宅建業者は、特定住宅瑕疵担保責任の確実な履行をするため資力確保措置をとらなくてはなりません。

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